Direct contact? Bel: 0031 (0)20 3641442

Home > Voorbeeld cases > Vastgoed

Vastgoed/Bouw

Samenwerking in de wereld van het vastgoed kan leiden tot spanningen en conflicten. Lukt het om de samenwerking voort te zetten of moeten partijen uit elkaar? Tijdens mediation worden soms verrassende resultaten bereikt.

Waar gehakt wordt vallen spaanders. De bouw kent conflicten tussen opdrachtgevers en aannemers, tussen aannemers en onderaannemers en met architecten en andere adviseurs. Arbitrage bij de Raad van Arbitrage biedt vaak uitkomst, maar is relatief kostbaar en duurt vaak lang. Mediation kan dan uitkomst bieden.

Samenwerking tussen twee handelaren in vastgoed

Zij hadden samen panden gekocht op verschillende locaties in Amsterdam, met de bedoeling deze op te knappen (één van hen had ook een aannemingsbedrijf), te splitsen in appartementen en te verkopen. De één had met gebruikmaking van een volmacht panden verkocht zonder fiat van de ander en de opbrengst verrekend met bedragen, die hij meende van de ander te kunnen vorderen wegens de slechte kwaliteit van de werkzaamheden en te late oplevering. De rechtbank verwees de partijen naar mediation.

Tijdens de mediation ging het er heftig aan toe. De ene partij maakte de ander uit voor oplichter. De andere partij had kort daarvoor tegen de echtgenote van de ander gezegd dat haar man financieel onbetrouwbaar was. De advocaten van partijen deden hun uiterste best om de gemoederen tot bedaren te brengen. Dat lukte na enige tijd.

Er werd een lijst gemaakt van alle panden, die de heren samen hadden, het stadium van de werkzaamheden, de nog te verrichten werkzaamheden om de klachten te voorkomen, de hypotheekschuld per pand en de geschatte opbrengst. Het vervolg van mediation had iets van Monopoly. Er bleken nog andere projecten te zijn, waarin de heren samen zaten. Na en lange tweede dag werd uiteindelijk overeenstemming bereikt en met een handdruk bekrachtigd. Er werd een korte notitie opgesteld en ondertekend met de hoofdlijnen van het akkoord. De advocaten hebben in de loop van die week samen de vaststellingsovereenkomst gemaakt (in plaats van een concept van de één, waarop de ander gaat schieten) en aan hun cliënten ter ondertekening aanbevolen.

Architecten en projectontwikkelaar

Stuk gelopen samenwerking tussen een groep jonge architecten, een project ontwikkelaar en een aannemer. Samen hadden zij een mooi concept ontwikkeld voor de bouw van een bijzonder soort woningen. Zij  hadden afspraken gemaakt over ieders inbreng in de samenwerking. Ze noemden hun samenwerking een consortium, maar hadden deze geen juridische vorm gegeven. De samenwerking verliep niet zoals verwacht. Partijen verloren vertrouwen in elkaar en de verhouding escaleerde. De architecten en de project ontwikkelaar voerden diverse procedures tegen elkaar. Er werden beslagen gelegd en er werd een kort geding gevoerd. De voorzieningenrechter suggereerde de partijen mediation.

In de eerste mediation sessie werd primair gewerkt aan herstel van communicatie tussen de betrokken personen, die niet meer met elkaar spraken. Dat lukte. Even werd onderzocht of de samenwerking hersteld kon worden, maar dat bleek niet het geval. In drie op volgende sessies werd met vallen en opstaan een regeling bereikt, waarbij partijen overeenstemming bereikten over wie welke assets van het consortium kreeg en hoe één en ander  financieel tussen hen zou worden afgewikkeld.

Geschil tussen aannemer en opdrachtgever

 Aannemerscombinatie X en Y bouwde voor een maatschappelijke instelling een nieuw kantoor bestaande uit diverse gebouwen. Tijdens de bouw kwamen nieuwe wensen, die resulteerden in meerwerk. Dat was voor de opdrachtgever geen probleem. Wel liep daardoor de oplevering uit. Een deel  (twee gebouwen) werd al in gebruik genomen, maar niet officieel opgeleverd. In die gebouwen liet de opdrachtgever allerlei installaties aanbrengen door derden. De energievoorziening in die gebouwen werd al aangesloten op het  reguliere netwerk. De aannemers hielden voor  de tijdens de afbouw  nodige energievoorziening  hun eigen kabels.
Toen de combinatie wilde opleveren ontstonden problemen. De contact personen bij de opdrachtgever werden op een zijspoor gezet of ontslagen. Hun vervangers keken alles minutieus na. Zij zagen dat in de aannemersovereenkomst de kosten van energie vóór oplevering voor rekening van de aannemers kwamen. De van het nutsbedrijf ontvangen rekening voor levering Van energie voer de opleveringsdatum van ruim € 65.000 moest volgens hen door de aannemers worden betaald. Deze weigerden. De verhoudingen escaleerden en het regulier overleg over de oplevering werd opgeschort.
In de aannemingsovereenkomst stond een getrapte geschil oplossingsclausule: eerst via mediation proberen een oplossing te bereiken. Lukte dat niet, dan arbitrage.
Tijdens de eerste mediation bijeenkomst werden vooral standpunt ingenomen . Er werd geïnventariseerd welke informatie of documentatie  partijen van een elkaar nodig hadden om hun positie te kunnen beoordelen. In de tweede bijeenkomst lag dat op tafel e werd na een pittige discussie, overeenstemming bereikt. De aannemers betalen een forfaitair bedrag voor mogelijk door henzelf bespaarde energie kosten, omdat zij de in gebruik genomen  gebouwen niet met eigen energie hadden droog gestookt. De opdrachtgever kon door de verkregen informatie intern verantwoorden waarom niet alle energiekosten werden doorberekend. De mediation werd aangegrepen voor het oplossen van punten, die  na de oplevering waren blijven openstaan. Er werd overeenstemming bereikt over het verhelpen van garantie klachten aan (lekkage dak en vervangen brandwerend coating )die na de oplevering in verband met het geschil waren  blijven liggen.

Opzegging krediet vastgoed conglomeraat

De door de bank gefinancierde portefeuille van een groep vastgoed investeerders met daarin bedrijfspanden overal in Europa stond vele miljoenen onder water. De bank had de portefeuille in bezit gekregen door een overname en wilde de relatie beëindigen, omdat deze niet paste binnen haar bedrijfsprofiel. Men had vergeefs geprobeerd aan tafel te komen met degenen, die het bij de groep voor het zeggen hadden, maar was daarin niet geslaagd.

De bank had geen inzicht in de organisatie van de groep en wantrouwde degene, die officieel  bestuurder was. Besloten was om het faillissement van de groep aan te vragen. Tijdens de behandeling van de faillissementsaanvrage adviseerde de rechtbank partijen om te mediaten en hield de behandeling twee weken aan. De bank liet na twee weken weten niets in mediation te zien, waarna de rechtbank opnieuw aandrong op mediation. De advocaten van de bank lieten weten dat de bank één mediation sessie wilde bijwonen.

De mediation kwam stroef op gang. Pas toen de bank haar wantrouwen uitsprak of de bestuurder van de groep het werkelijk voor het zeggen had kwam overleg op gang. De bestuurder gaf inzicht in de structuur van de groep. Hij vertelde dat en hoe de groep afscheid had genomen van een vorige bestuurder, die geen geode naam had en tegen wie een strafrechtelijk onderzoek liep.

Hij legde uit dat de achterliggende belanghebbenden individuele Duitse artsen en dierenartsen waren. Toen kwam aan het licht dat de bank enkele maanden eerder door iemand namens deze belanghebbenden was benaderd, met een voorstel voor een regeling, waarbij de groep zou overstappen naar een andere financier en een substantieel deel van het krediet ter finale kwijting zou aflossen. Dat was intern binnen de bank besproken en men had teruggekoppeld dat het aanbond aanvaardbaar was, maar daarop nooit meer iets gehoord. Het bleek dat de betreffende "onderhandelaar" ge n enkel mandaat had gehad. Nadat dit was uitgesproken onderhandelden partijen over de voorwaarden van het beëindigen van de relatie. Zij bereikten overeenstemming over een bedrag en maakten afspraken, zodat op korte termijn een mee verbonden winkelcomplex tegen een geode prijs kon worden verkocht en de groep afspraken kon maken met een nieuwe financier.

Afgesproken werd dat de groep, indien zij de nieuwe financiering binnen 30 dagen niet rond had haar verzet tegen de faillissementsaanvrage zou staken. De aanwezige advocaten maakten in de daarop volgende dagen de concept vaststellingsovereenkomst (en vlogen elkaar daarbij in de haren, wat resulteerde in meerdere conference calls van de mediato met de advocaten). Uiteindelijk is de deal niet doorgaan omdat de koper van het winkelcomplex afhaakte en de nieuwe financier toch niet bereid bleek de financiering voor het overeengekomen bedrag over te nemen. Het faillissement werd alsnog uitgesproken.